English
لطالما شهد ملف تأجير العقارات في تركيا خلافات بين المالك والمستأجر على حقوق بعضهما البعض وما للمستأجر وما عليه في العقار المستأجر سواءً كان عقاراً سكنياً أو تجارياً مما أدى لنزاعات عديدة وصل بعضها إلى القضاء التركي.
قانون جديد خاص بتأجير العقارات في تركيا:
شهد اليوم الأول من شهر أيلول/سبتمبر الماضي تطبيق قانون جديد يفرض غرامات مالية على أصحاب العقارات الذي يفرضون إيجارات باهظة على المستأجرين في تركيا، حيث أدت الخلافات في السنوات الأخيرة بين الملاك والمستأجرين للعقارات في تركيا لرفع قرابة 100 ألف قضية متعلقة بتحديد الإيجار وأكثر من 50 ألف قضية إخلاء.
ومع بدء سريان عقوبة “الكسب غير العادل” مقابل الإيجار المرتفع في القانون الجديد سوف يتمكن كلاً من المستأجر والمالك الأوجه للوساطة من أجل حل النزاعات بينهما.
حقوق المستأجر في القانون الجديد:
بحسب فقرة الالتزامات في قانون إيجار العقارات التركية الجديد فإنه لا يحق للمالك إخلاء المستأجر لأسباب تعسفية قبل مضي 10 سنوات من تاريخ أول عقد باستثناء احتياجات المالك أو عائلته، حيث يقوم القاضي في قضايا تحديد الإيجار بتخفيض رأس المال مع حماية حقوق المستأجر السابق.
مثال للتوضيح: “إذا كان المستأجر يدفع إيجار بقيمة 6000 ليرة تركيا وحال متوسط الإيجار يبلغ 14000 ليرة حينها يحدد الإيجار بقيمة 10000 ليرة تركية.
ويمكن للمستأجر التوجه إلى وسيط قانوني أو رفع دعوى قضائية حينما يتعرض لضغوط وتهديدات ومضايقات من المالك، كما أن انتهاء عقد الإيجار لا يسمح للمالك بطرد المستأجر فالعقد الذي تنتهي مدته يتم تجديده تلقائياً وفقاً للقانون الجديد.
حقوق المالك في القانون الجديد:
أما حقوق المالك هو إخلاء العقار من المستأجر في حال تخلفه عن سداد الإيجار لمدة ثلاثة أشهر بالرغم من مطالبته، كما يمكنه إخراج المستأجر إذا أراد صاحب العقار تجديده أو هدمه بشرط عدم إعادة تأجير العقار لمستأجر جديد فور إخراج القديم.
هل يمكن إخراج المستأجر قبل انتهاء العقد؟
إذا لم يكن هناك مبرر فلا يمكن إخراج المستأجر، وفي حال عدم سداد قيمة إيجار العقار يتم إرسال إخطار من كاتب العدل لمدة 30 يوماً وبعد ذلك يرفع المالك دعوى إخلاء على المستأجر، ومن الممكن أيضاً التوجه لمكتب الوساطة لإخراج المستأجر المتخلف عن السداد دون اللجوء لدعوى قضائية.
هل بإمكان المالك طلب تعويض من المستأجر عند الإخلاء قبل انتهاء العقد؟
إذا بادر المستأجر بإخلاء العقار قبل انتهاء العقد يحق للمالك المطالبة بإيجار ثلاثة أشهر مقدمة ويجب ألا يكون المالك قد أجّر عقاره فوراً لمستأجر آخر بعد خروج المستأجر القديم وإلا فسيخسر حقه في مطالبة المستأجر القديم بدفع ثلاثة أشهر كتعويض عن خروجه المفاجئ.
كيف يمكن إخلاء العقار الذي تم بيعه بحال وجود مستأجر فيه؟
إذا تم بيع المنزل لمالك جديد فإن المستأجر يمنح وفقاً للقانون الجديد مدة ستة أشهر للإخلاء، ويمكن للمالك الجديد طلب الإخلاء عبر تقديم إشعار للمستأجر بغضون شهر واحد من تاريخ الشراء حتى نهاية الشهر السادس، ويمكن للمستأجر الاستمرار بالعيش في المنزل طيلة هذه الفترة، وإذا لم يخرج بعدها يمكن للمالك الجديدة التوجه لمكتب الوساطة.
هل يحق للمالك إخراج المستأجر الذي يضايق سكان البناء؟
من واجب المستأجر إظهار الاحترام لسكان المبنى ويم إرسال تحذير كتابي لمنع يزعج الجيران يفيد بأن عقد الإيجار سينتهي في حال الاستمرار بالمضايقات والإزعاجات لجيرانه ويمنح مهلة 30 يوماً للالتزام أو الإخلاء، وإذا كان سلوك المستأجر غير محتمل بالنسبة للمالك والجيران يرسل له إشعار خطي بانتهاء عقد الخروج ووجوب الخروج.
ما هو قانون الوساطة الجديد الخاص بإيجار العقارات في تركيا؟
إن القضايا المتعلقة بتحديد الإيجار والإخلاء والتكيف والمشاكل المتعلقة بالعقد والمشاركة غير المنقولة والنزاعات الناشئة عن ملكيات العمارات والمستحقات بدأت بالفعل بالخضوع إلى مكتب الوساطة مع مطلع شهر أيلول سبتمبر الجاري.
يعني مكتب الوساطة بحل كافة النزاعات المشابهة للمذكورة أعلاه قبل اللجوء لرفع دعوى قضائية كحل أخير عند عدم تمكن مكتب الوساطة من حل الخلافات بالتفاهم والتراضي.
هل هناك رسوم على أعمال الوساطة في تركيا؟
ليس هناك أي رسوم على التقديم والمقابلات حتى ساعتين من المفاوضات وبعد تلك المدة سيتم فرض مبلغ يتم احتسابه وفقاً لتعريفة الحد الأدنى للأجور بالتساوي بين الأطراف ويجب تقديم الطلبات لمكتب الوساطة في قاعة المحكمة التي توجد بها المحكمة المختصة وإلى محاكم الصلح المخولة.
إن صدور قانون إيجار العقارات التركية الجديد يهدف إلى حماية الملاك والمستأجرين في تركيا من الوقوع بمشاكل قانونية اتجاه بعضمها البعض، حيث تسعى الحكومة التركية عبر القوانين والأنظمة إلى ضبط شؤون البلاد سيما فيما يتعلق بالاستثمار في الإيجار أو في سائر الأمور الخاصة بالسوق العقاري التركي.
