English
تردنا يومياً عشرات الأسئلة والاستفسارات من متابعين المجموعة الذهبية للاستثمار العقاري عبر صفحاتنا على منصات التواصل الاجتماعي وعلى موقعنا الرسمي على الشبكة العنكبوتية حول التملك أو الاستثمار العقاري في تركيا أو الحصول على الجنسية التركية.
ومن بين أبرز الأسئلة التي وصلتنا مؤخراً تتعلق بإمكانية التصرف في العقار من ناحية استخدامه أو تأجيره أو حتى بيعه قبل اكتمال أعمال البناء وتسليم العقارات لأصحابها من قبل الشركة الإنشائية.
من هي الشركة الإنشائية؟
الشركة الإنشائية هي المقاول المسؤول عن بناء مجمع سكني ما في إحدى المناطق وعلى الأراضي القابلة للإعمار ويجب عليه الحصول على رخصة بناء تطلب من بلدية المنطقة.
المشروع العقاري في تركيا:
هو عبارة عن بناء أو عدة أبناء مجتمعة يحيطها سور واحد يمكن أن تكون سكنية أو تجارية أو كلاهما معاً، وأحياناً يتضمن المشروع مبانٍ سكنية مزودة بشقق ومباني فلل ومبانٍ مكتبية ومباني تجارية يتألف كل بناء من عدة طوابق ويفرق بين كل بناء وآخر ممرات للجري والمشي وحدائق وجلسات عائلية.
إن جميع المشاريع العقارية في تركيا تضم خدمات تزيد أو تكثر وفقاً لخطة البناء نذكر منها:
- مواقف طابقية للسيارات.
- مصاعد.
- حماية أمنية عبر كاميرات المراقبة والمكتب الأمني.
- استقبال واستعلامات.
- مساحات خضراء.
- ملاعب رياضية.
- ألعاب أطفال.
- صالات رياضية.
- حمام تركي.
- ساونا.
- قاعات للاجتماعات والمناسبات.
- محلات تجارية.
المشاريع قيد الإنشاء في تركيا:
ترغب الشركات الإنشائية في تركيا الحكومية والخاصة بتشييد مجمعات عقارية وبيع عقاراتها لمشترين أتراك وأجانب على حدٍ سنوات وفقاً للقوانين العقارية في تركيا والجنسيات الأجنبية التي يحق لها التملك العقاري.
في البداية تعلن شركة إنشائية ما عن عزمها تشييد مجمع عقاري وتطلق صوره ومخططاته وتنشئ ما يعرف بالمجسم الهندسي (الماكيت) الذي يبين تفاصيل المشروع وشكله المباني وارتفاعها وتوزعها وعدد الشقق والمداخل والخدمات وذلك بشكلٍ مصغر، وذلك بعد حصولها على رخصة البناء من بلدية المنطقة والتعاقد مع صاحب الأرض أو أن تكون هي نفسها صاحبة الأرض ويجب أن تكون قابلة للإعمار.
في هذه المرحلة تطرح مجموعة من العقارات ضمن المشاريع الذي لم تبدأ أعمال بناءه بعد للبيع بأسعار مخفضة جداً وذلك لأسباب استثمارية وتسويقية ولتمويل المشروع وغالباً ما يكون العدد محدود جداً مثلاً 20 العقارات من أصل 500 إجمالي عدد العقارات.
وفي المرحلة الثانية تبدأ أعمال الحفريات ووضع الأساسات وفقاً للمعايير القياسية للبناء لاسيما تضمين أنظمة مقاومة زلزالية وغيرها، وهنا تفتح الشركة الإنشائية البيع على مجموعة عقارات جديدة ولكن بسعر أعلى من السعر الذي طرح للبيع عندما كان المشروع مازال على المخططات والرسومات.
بعدها وبمجرد البدء بارتفاع الطوابق تفتح الشركة البيع مرة أخرى بسعر أعلى من أول مرحلتين، ويستمر هذا التصاعد بالسعر وصولاً إلى إنهاء أعمال البناء بشكل تام عندها سنجد أن أسعار العقارات في هذا المشروع العقاري ارتفعت بحدود 200% إلى 300% بين فترتي ما قبل البناء واكتماله وهذا الأمر لوحده يشكل عاملاً استثمارياً جاذباً للكثير من المستثمرين.
تستغرق أعمال بناء المشاريع العقارية في تركيا عادةً فترات زمنية تتراوح بين 3 إلى 5 أعوام وذلك حسب مساحة المشروع وعدد الأبنية والمراحل والخدمات وقوة الشركة الإنشائية نفسها والتمويل.
عقد بيع العقارات الأولي في تركيا:
إن عقد البيع الأولي هو وثيقة تبرم بين الشركة الإنشائية (طرف أول) والمشتري (طرف ثاني) تستعرض في بندها الأول معلومات شخصية عن كل الطرفين ثم تبين في بنودها اللاحقة تفاصيل العقار المباع من مساحة ورقم الطابق وعدد الغرف وتوزيعها والإطلالة وارتفاع السقف وجهة الشقة والأجهزة الكهربائية والمطبخية التي سيتم تسليمها مع الشقة وتاريخ التسليم، وحقوق كلاً من طرفي العقد اتجاه بعضهما البعض وبمجرد إبرام هذا العقد تكون عملية الشراء قد تمت سواءً كان الدفع نقداً أو بالأقساط مع ضرورة الاحتفاظ بإيصالات التحويل المصرفية، بعدها يجب توثيق العقد عبر تصديقه من دائرة النوتر التركية ليأخذ الصفة القانونية لاستخدامه في المحاكم حال تخلف إحدى الطرفين عن التزاماته.
هل يمكن لصاحب العقار التصرف بعقاره قبل التسليم من قبل الشركة الإنشائية؟
يفرض العقد مجموعة من الشروط على كلا الطرفين يجب عليه الالتزام بها ومن بين الشروط المفروضة على المشتري والتي وقّع عليها بإرادته عدم تمكنه من استلام الشقة للسكن فيها أو تأجيرها قبل الانتهاء الكلي لأعمال البناء والانتقال من مرحلة “طابو الارتفاق” إلى “الطابو التام” وتسليم مفاتيح العقار أصولاً للمشتري.
أما في حال أراد المشتري بيع عقاره خلال فترة البناء لأي سبب كان فإن الشركة الإنشائية هي الوحيدة التي يحق لها شراء العقار من مالكه (إن رغبت) ولا يمكنه بأي شكلٍ كان من بيع العقار لجهة ثالثة إلا بعد استلامه للعقار بعد اكتمال بناءه هنا يحق له التصرف فيه كيفا شاء من سكن أو تأجير أو إعادة بيع لمشتري تركي أو عربي أو أجنبي على حدٍ سواء.
أما خلال فترة الإعمار والمحددة كبند من بنود العقد لا يحق للمشتري أبدأ التصرف بشقته إلا بموافقة الشركة الإنشائية كونها المسؤولة عنه لحين تسليمه أصولاً.
